전입신고만 하고 확정일자 안 받으면? 보증금 지키는 두 가지, 하나만 빠져도 생기는 일

이사철에 전세·월세 계약을 하면 어른들이 "전입신고하고 확정일자 받아라"라고 묶어서 말합니다. 그런데 이 둘은 하는 곳도 다르고 지켜주는 것도 다릅니다. **하나만 하면 반쪽짜리 보호**라서, 뭐가 빠지면 뭘 잃는지 알고 있어야 합니다.

## 전입신고는 버틸 권리, 확정일자는 먼저 받을 권리

| 구분 | 만들어지는 권리 | 빠지면 생기는 일 |

|---|---|---|

| 전입신고 + 실제 거주 | 대항력. 집주인이 바뀌어도 계약대로 살고 보증금을 요구할 권리 | 새 집주인에게 나가라는 말을 들어도 맞설 근거가 없음 |

| 확정일자 | 우선변제권. 경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 권리 | 경매 배당 순위에 못 들어감 |

중요한 것은 **확정일자만 받으면 우선변제권이 생기지 않는다**는 점입니다. 우선변제권은 대항력(전입신고+거주)이 갖춰진 상태에서 확정일자가 있어야 완성됩니다. 반대로 전입신고만 하면 버틸 수는 있어도 경매 배당에서 순위가 없습니다. 둘 다 해야 보증금이 지켜집니다.

## 잔금일에 생기는 하루 공백, 계약하자마자 확정일자부터

대항력은 전입신고 **다음 날 0시**부터 생깁니다. 그래서 잔금 치르고 이사한 날, 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받으면 은행 근저당이 나보다 선순위가 되는 하루 공백이 있습니다. 이 공백은 없앨 수 없지만 줄이는 순서는 있습니다.

1. 계약서를 쓰면 **잔금 전이라도 바로 확정일자**를 받아 둡니다. 계약서만 있으면 됩니다

2. 잔금일 당일에 전입신고를 합니다. 이사 후 14일 이내가 법정 기한이지만 미룰 이유가 없습니다

3. 잔금일 아침에 등기부등본을 한 번 더 떼어 새 대출이 없는지 확인합니다

## 확정일자 받는 곳 3곳과 수수료, 전월세신고면 자동

| 방법 | 수수료 | 비고 |

|---|---|---|

| 주택 임대차계약 신고 (정부24·주민센터) | 무료 | 신고하면 **확정일자가 자동 부여** |

| 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr) | 500원 | 24시간 온라인, 계약서 스캔 파일 필요 |

| 주민센터 방문 | 600원 | 계약서 원본 지참 |

보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 어차피 **계약일부터 30일 이내 임대차계약 신고가 의무**입니다. 2025년 6월 1일부터 계도기간이 끝나 미신고·거짓신고는 최대 100만원, 늦은 신고도 최대 30만원 과태료가 나옵니다. 신고 대상이면 정부24에서 신고 하나로 확정일자까지 무료로 끝나고, 신고 대상이 아닌 소액 계약만 인터넷등기소나 주민센터에서 따로 받으면 됩니다. 전입신고는 정부24에서 무료입니다.

## 이사 나가는 날까지 유지해야 한다

대항력은 전입과 거주를 유지하는 동안만 살아 있습니다. **보증금을 못 받은 채 다른 집으로 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라집니다.** 보증금을 못 받고 이사해야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 옮겨야 합니다. 문의는 정부24 콜센터 **1588-2188**, 인터넷등기소 **1544-0770**입니다.

이사 나갈 때 챙길 돈은 보증금만이 아닙니다. 아파트·오피스텔 세입자가 관리비로 대신 내 온 장기수선충당금도 돌려받는 돈입니다. [장기수선충당금 반환 글](/이사-장기수선충당금-반환-관리비-고지서-집주인-거부/)에서 확인하십시오.