계약갱신청구권, 언제까지 말해야 하나? (만료 6개월에서 2개월 전, 집주인이 거절할 수 있는 9가지)

계약갱신청구권은 신청서를 내는 제도가 아닙니다. **집주인에게 말하는 것으로 성립하지만, 말할 수 있는 기간이 정해져 있습니다.** 그 기간을 넘기면 권리 자체가 없어집니다.

## 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 이 안에만 된다

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 **계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이**에 갱신을 요구해야 합니다.

| 시점 | 가능 여부 |

|---|---|

| 만료 7개월 전 | 아직 이릅니다 |

| 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 | **행사 가능** |

| 만료 1개월 전 | 늦었습니다 |

2년 계약이 2027년 3월 31일에 끝난다면 **2026년 10월 1일부터 2027년 1월 31일 사이**에 말해야 합니다. 달력에 미리 적어두는 편이 안전합니다.

기간을 넘겼더라도 집주인이 만료 2개월 전까지 아무 말이 없었다면 묵시적 갱신으로 계약이 이어집니다. 다만 이건 계약갱신청구권과 별개이고, 집주인이 먼저 조건을 제시했다면 해당되지 않습니다.

## 말은 했는데 증거가 없으면 다툼이 된다

법에 서식이 정해져 있지 않아 **문자, 카카오톡, 이메일, 전화 모두 유효**합니다. 중요한 것은 형식이 아니라 두 가지입니다.

1. **갱신을 요구한다는 내용**이 분명히 담겨 있을 것

2. **집주인에게 도달했다는 사실**이 남을 것

전화로만 말하면 나중에 "들은 적 없다"는 말이 나옵니다. 통화를 했더라도 **문자로 한 번 더 남기는 것**이 가장 간단한 방법입니다. 답이 없거나 연락이 닿지 않으면 내용증명 우편을 보냅니다.

## 갱신되는 기간은 2년, 인상은 5%까지

갱신요구권은 **한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 임대차는 2년**입니다. 이미 한 번 행사했다면 다음 만료 때는 쓸 수 없습니다.

갱신할 때 집주인이 보증금이나 월세를 올릴 수는 있지만 **직전 금액의 5%를 넘지 못합니다.** 5%를 넘는 금액을 요구받았다면 그대로 받아들일 의무가 없습니다.

갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, **통고가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.** 2년을 다 채울 필요가 없다는 뜻입니다.

## 집주인이 거절할 수 있는 9가지

아래에 해당하면 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

| 번호 | 사유 |

|---|---|

| 1 | 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |

| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |

| 3 | 서로 합의하여 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우 |

| 4 | 집주인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우 |

| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |

| 6 | 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 |

| 7 | 철거 또는 재건축이 필요한 경우 |

| 8 | **집주인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우** |

| 9 | 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 중대한 사유 |

1번의 "2기 연체"는 연속으로 두 달이 아니라 **합계가 두 달치에 이른 적이 있으면** 해당합니다. 띄엄띄엄 밀린 것도 합산됩니다.

## 실거주라며 거절하고 다른 사람을 들였다면

실제로는 8번이 가장 많이 쓰이고, 가장 많이 다퉈집니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 **갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상해야 합니다.**

배상액은 아래 셋 중 **가장 큰 금액**입니다.

| 기준 | 금액 |

|---|---|

| 1 | 갱신거절 당시 월차임의 3개월분 |

| 2 | 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분 |

| 3 | 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액 |

그래서 **이사한 뒤에도 그 집에 누가 사는지 확인해 둘 필요가 있습니다.** 등기부등본이나 전입세대 열람으로 확인할 수 있고, 분쟁이 생기면 대한법률구조공단 **132**나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담할 수 있습니다.

이사를 앞두고 있다면 [전입신고와 확정일자](/전입신고-확정일자-안-하면-대항력-우선변제권/)로 대항력을 지키는 절차와, [장기수선충당금 반환](/이사-장기수선충당금-반환-관리비-고지서-집주인-거부/)도 함께 확인해 보세요.